Czy uzależnienie sprzedaży lokalu mieszkalnego osobie, która nawet nie ma prawa jazdy, od zapłaty przykładowo 60 tysięcy złotych za miejsce postojowe, mieści się w granicach prawa i nie stanowi klauzuli abuzywnej?
O to zapytał mnie Dziennik Gazeta Prawna w trakcie pracy nad artykułem, którego treść znajdziecie Państwo Tutaj.
Co na ten temat Sąd Najwyższy?
W wyroku z 8.11.2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).
Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że kierowana przez deweloperów oferta, uzależniająca zakup mieszkania od zakupu miejsca postojowego, nie jest sprzeczna z prawem.
Oczywiście orzeczenie to ma już ponad 11 lat, a przepisy prawa i realia społeczno-gospodarcze zmieniają się w czasie.
Czy jednak w tym wypadku nastąpiły takie zmiany, które uzasadniałyby odmienne orzeczenie w podobnej sprawie?
Przepisy dot. niedozwolonych postanowień umownych z KC zasadniczo się nie zmieniły. Miejsca postojowe od ponad 20 lat nakazuje budować paragraf 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Aktualne przepisy „Lex Deweloper” nakładają obowiązek zapewnienia przez dewelopera miejsc postojowych w minimalnym w wymiarze 1,5 na jeden lokal – zob. art. 17 ust. 4a pkt 2 i 4d pkt 2 oraz art. 19 ust. 3 Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Pomimo trendu przekierowania podróżujących, szczególnie w dużych miastach, do transportu zbiorowego, większość nabywców nadal posiada samochód. Odpowiedź wydaje się więc negatywna.
Oczywiście nietrudno zrozumieć racje nabywców, którym miejsce postojowe jest zupełnie zbędne, a jego cena może stanowić przeszkodę w zakupie wymarzonego mieszkania. Z drugiej strony deweloperzy muszą budować miejsca postojowe i jako przedsiębiorcy na wolnym rynku mają swobodę w kształtowaniu oferty. Warto mieć na względzie, że póki co, szczególnie w dużych miastach, miejsc postojowych z zasady brakuje. W związku z tym, takie „zbędne” miejsce postojowe można sprzedać albo wynająć.
Zobacz też: Analiza umowy