Powierzchnia użytkowa pod ścianami działowymi – prawomocne zwycięstwo moich klientów
Grupa moich klientów otrzymała już zwrot po kilkadziesiąt tysięcy złotych na osobę za powierzchnię „użytkową” obliczoną przez dewelopera pod ścianami działowymi. Prawomocny wyrok zapadł 8 maja 2026 r. przed Sądem Okręgowym w Warszawie. Wcześniej nabywcy wygrali przed sądem I instancji. Sprawę grupy nabywców z jednym z największych warszawskich deweloperów prowadziłem osobiście od początku (2023 r.).
W uzasadnieniu wyroku Sąd zgodził się z naszymi argumentami, iż sednem problemu jest to, iż deweloper z jednej strony powoływał się na normę PN-ISO 9836:1997, a ostatecznie wcale jej nie stosował do obliczania powierzchni użytkowej. Takie postępowanie nie jest „modyfikacją normy” i wprowadzaniem własnych zasad liczenia powierzchni użytkowej a wewnętrzną sprzecznością umowy i wprowadzaniem konsumentów w błąd.
Argumenty Sądu
W pisemnym uzasadnieniu wyroku Sąd uznał, że deweloper „posłużył się (..) podstawą, w postaci „Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 stosownie do treści Rozporządzenia z 25.04.2012 r. (..) wskazując jednocześnie niezgodnie z powołanymi podstawami, że do powierzchni lokalu zostanie wliczona powierzchnia pod ściankami działowymi„.
Dalej Sąd dokonał bardzo ważnej oceny, która wynika jednoznacznie z samej treści normy, a jednak dotychczas rzadko była przez sądy wprost adresowana: a mianowicie, że murowane ściany działowe stanowią powierzchnię konstrukcji, a nie powierzchnię użytkową:
„Podkreślić bowiem należy, że pozwany w toku postępowania nie wykazał aby ścianki wskazane w umowie jako do demontażu nie były faktycznie murowanymi ścianami działowymi, które zaliczane są do powierzchni konstrukcji, a nie powierzchni użytkowej”.
Sąd uznał zatem, że powierzchnia użytkowa to powierzchnia wyłącznie pomiędzy murowanymi ścianami działowymi wewnątrz mieszkań, a nie również pod nimi.
Sąd zwrócił również uwagę na fakt, że podpisanie przez konsumenta umowy, nie oznacza, że akceptuje on postanowienia niezgodne z prawem lub abuzywne:
„Wiedza (konsumenta – przyp. red.) wobec tego na etapie zawierania umowy, że przedsiębiorca jakim jest pozwany, zamierza wliczyć do powierzchni użytkowej lokalu także powierzchnię zajętą pod ścianami działowymi, nie odnosi skutku jaki forsuje pozwany (że wiedza taka nie pozwala później konsumentowi kwestionować sposobu liczenia powierzchni użytkowej – przyp. red.). Powierzchnie użytkowe lokali powodów zostały w sposób nieuprawniony, w świetle choćby samej umowy, zawyżone, a wobec tego ceny uiszczone przez powodów za lokale także zostały zawyżone”.
Konkludując
Powyższe orzeczenie wraz z uzasadnieniem uznaję za istotny krok w formowaniu orzecznictwa w tego typu sprawach. Wedle mojej wiedzy jest to pierwsze korzystne prawomocne rozstrzygnięcie przed SO Warszawa w sprawie o zwrot nadpłaty za powierzchnię pod ścianami działowymi. Jeżeli uważasz, że w twoim mieszkaniu deweloper obliczał powierzchnię użytkową pod ścianami działowymi – możesz to ze mną bezpłatnie skonsultować pod adresem e-mail: kontakt@adamrusilowicz.pl
Już po ustnych motywach rozstrzygnięcia o komentarz poprosiła mnie „Rzeczpospolita” – https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44391111-deweloperzy-i-ich-klienci-pod-sciana-dzialowa