Obniżenie ceny nieruchomości – kiedy i w jaki sposób można skorzystać z tego uprawnienia?
Obniżenie ceny jest jedną z możliwości reklamacyjnych w ramach rękojmi za wady rzeczy z kodeksu cywilnego. Nieruchomość również jest rzeczą. Toteż jeżeli kupiliśmy wadliwą nieruchomość lub ktoś nam wadliwą nieruchomość wybudował, przysługuje nam prawo do obniżenia ceny. Szerzej o instytucji rękojmi za wady przeczytacie w moim artykule po kliknięciu Tutaj. W tym wpisie chcę skupić się na obniżeniu ceny – w teorii i w praktyce. Jest to zagadnienie nieoczywiste i narzędzie prawne bardziej wymagające w zastosowaniu niż np. roszczenia odszkodowawcze. Ma jednak również istotne atuty – wśród nich przede wszystkim charakter odpowiedzialności z tytułu rękojmi oparty jest na zasadzie ryzyka a nie winy. Oznacza to, że sprzedawca, deweloper, czy wykonawca nie musi ponosić winy za wady, ażeby ponosić za nie odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Wystarczy, że z tymi wadami lub ich przyczynami nieruchomość wydał.
Przeciwko komu można żądać obniżenia ceny
Roszczenie o obniżenie ceny nie jest zarezerwowane wyłącznie dla konsumenta w sporze z przedsiębiorcą (najczęściej deweloperem). Może być stosowane również w sprawach gospodarczych i cywilnych niekonsumenckich, np. przez kupującego w stosunku do sprzedawcy, czy inwestora w stosunku do wykonawcy remontu lub robót budowlanych.
Charakter oświadczenia o obniżeniu ceny
Obniżenie ceny zgodnie z brzmieniem kodeksowym osiąga się poprzez „oświadczenie”: Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny (art. 560 § 1 KC[PC1] ). obniżeniu ceny zgodnie z dominującym poglądem jest jednostronnym oświadczeniem prawo kształtującym. Oznacza to, że składając oświadczenie o obniżeniu ceny de facto mamy na celu zmienić treść umowy pomiędzy stronami.
[PC1]§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Forma oświadczenia o obniżeniu ceny
Powyższe jest istotne z punktu widzenia formy złożenia takiego oświadczenia. Przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego, jak umowa sprzedaży nieruchomości, zmiana umowy, a więc także oświadczenie o obniżeniu ceny, powinno być z zasady złożone w formie aktu notarialnego (art. 77 § 1 KC w zw. z art. 158 KC). Oczywiście w razie braku zgody pomiędzy reklamującym a adresatem oświadczenia o obniżeniu ceny, reklamujący może skierować pozew o zapłatę części ceny, o którą cena całkowita powinna być obniżona. Sąd rozpoznający sprawę zweryfikuje, czy oświadczenie o obniżeniu ceny było zasadne, tak co do zasady, jak i co do wysokości.
Sposób obliczenia obniżenia ceny
Zgodnie z § 3 art. 560 KC obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W praktyce oznacza, to, że pierwszym krokiem jest określenie wartości rzeczy bez reklamowanej wady z chwili kierowania roszczeń (w odróżnieniu do chwili sprzedaży). W drugim kroku należy określić, ile jest warta w pieniądzu rzecz z wadami. W trzecim kroku trzeba obliczyć różnicę i jej stosunek do rzeczy bez wad.
Na przykładzie: W 2020 roku kupiono nieruchomość za 340 000 zł. W 2024 roku Nieruchomość bez wad warta jest 400 000 zł. Nieruchomość z wadą warta jest 350 000 zł. 350 000 zł to 7/8 z 400 000 zł. W konsekwencji, w tym stanie faktycznym, kupujący, nabywca, czy inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny do 7/8 ceny wynikającej z umowy. Cena wynikająca z umowy z 2020 roku to 340 000 zł. 7/8 z 340 000 zł to 297 500 zł. A więc na tym przykładzie za oświadczeniem o obniżeniu ceny do 297 500 zł powinno pójść roszczenie o zapłatę 42 500 zł (cena: 340 000 zł – 297 500 zł).
Wartości nie można mylić z ceną. Wartość rzeczy może się różnić od ceny nawet w dniu sprzedaży.
Osoby kompetentne do obliczenia obniżenia ceny
W praktyce obliczanie wysokości obniżenia ceny będzie wymagało wiadomości specjalnych, a więc opinii biegłego sądowego. Biegły powinien sporządzić operat szacunkowy i wycenić wartość nieruchomości z wadami oraz wartość nieruchomości bez wad.
W praktyce jednak, w wielu wypadkach bardzo trudno jest określić wartość nieruchomości z wadami, m.in. z powodu braku odpowiedniego materiału porównawczego (a wartość nieruchomości szacuje się m.in. na podstawie porównań). Z tego względu, w procesie, niejednokrotnie wartość obniżenia ceny odpowiada kosztom naprawy wad, które ustalić jest łatwiej.
W takiej sytuacji, upraszczając argumentuje się w następujący sposób. Skoro koszt naprawy wad wynosi 100 tysięcy złotych, a wartość nieruchomości bez wad to 500 tysięcy złotych. To chcąc ją sprzedać uczciwie za wartość rynkową, powinienem albo najpierw naprawić wady, albo obniżyć jej cenę o koszt naprawy wad. W związku z tym wartość nieruchomości z wadami wynosi 400 tysięcy złotych.
Istotny aspekt procesowy dotyczący przedawnienia
Kluczowe jest, aby oświadczenie o obniżeniu ceny opiewało na konkretną kwotę. Wysokość roszczenia o zapłatę w procesie nie będzie wyższa od kwoty, o którą w oświadczeniu kupującego (przed procesem) cena została obniżona. Bieg terminu przedawnienia co do kwoty nie objętej roszczeniem nie zostanie przerwany w trakcie procesu. Zdarza się, że przez niepewność co do ostatecznego oszacowania biegłego sądowego i ograniczanie kosztów sądowych, kwota roszczenia w pozwie jest zaniżona. Kwota z oświadczenia o obniżeniu ceny powinna umożliwiać jednak jej rozszerzenie przed upływem terminu przedawnienia. Stąd również termin przedawnienia należy określić z dokładnością i pewnością.
Co zamiast roszczenia o obniżenie ceny?
W praktyce częściej wybieranym substytutem obniżenia ceny z rękojmi jest roszczenie odszkodowawcze z art. 471 kodeksu cywilnego i żądanie zapłaty odszkodowania w wysokości kosztów naprawy wad. Nie zawsze jednak istnieje możliwość kierowania roszczeń odszkodowawczych ex contractu, a w pewnych okolicznościach bywają one mniej korzystne dla wierzyciela. Niejednokrotnie w mojej praktyce zdarza się, że roszczenie odszkodowawcze i roszczenie z rękojmi występują obok siebie, jako roszczenie główne i ewentualne.
O czym należy pamiętać przy oświadczeniu o obniżeniu ceny nieruchomości
Jeżeli oświadczenie o obniżeniu ceny stanowi pierwszą reklamację na daną wadę, to należy pamiętać, że zgodnie z § 1 art. 560 KC sprzedawca (lub wykonawca) może zablokować skuteczność takiego oświadczenia, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Nowi Nabywcy nieruchomości od deweloperów nie będą mogli żądać obniżenia ceny!
Na koniec zaznaczę, że nabywcy nieruchomości od deweloperów w reżimie „nowej” ustawy deweloperskiej[1] nie mają możliwości złożenia reklamacji z tytułu rękojmi w ogóle. Czyli nie mogę również żądać obniżenia ceny. Nowa ustawa deweloperska nie przewiduje stosowania przepisów kodeksu cywilnego (rękojmi) w zakresie wad. Jest to niekorzystna zmiana z punktu widzenia nabywców nieruchomości, która zostanie omówiona wkrótce, w odrębnym artykule.
[1] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 z późn. zm.).