Czy deweloper może odmówić sprzedaży mieszkania nabywcy, który nie chce kupić miejsca postojowego?
Czy uzależnienie sprzedaży lokalu mieszkalnego osobie, która nawet nie ma prawa jazdy, od zapłaty przykładowo 60 tysięcy złotych za miejsce postojowe, mieści się w granicach prawa i nie stanowi klauzuli abuzywnej?
O to zapytał mnie Dziennik Gazeta Prawna w trakcie pracy nad artykułem, którego treść znajdziecie Państwo Tutaj.
Co na ten temat Sąd Najwyższy?
W wyroku z 8.11.2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).
Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że kierowana przez deweloperów oferta, uzależniająca zakup mieszkania od zakupu miejsca postojowego, nie jest sprzeczna z prawem.
Oczywiście orzeczenie to ma już ponad 11 lat, a przepisy prawa i realia społeczno-gospodarcze zmieniają się w czasie.
Czy jednak w tym wypadku nastąpiły takie zmiany, które uzasadniałyby odmienne orzeczenie w podobnej sprawie?
Przepisy dot. niedozwolonych postanowień umownych z KC zasadniczo się nie zmieniły. Miejsca postojowe od ponad 20 lat nakazuje budować paragraf 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Aktualne przepisy „Lex Deweloper” nakładają obowiązek zapewnienia przez dewelopera miejsc postojowych w minimalnym w wymiarze 1,5 na jeden lokal – zob. art. 17 ust. 4a pkt 2 i 4d pkt 2 oraz art. 19 ust. 3 Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Pomimo trendu przekierowania podróżujących, szczególnie w dużych miastach, do transportu zbiorowego, większość nabywców nadal posiada samochód. Odpowiedź wydaje się więc negatywna.
Oczywiście nietrudno zrozumieć racje nabywców, którym miejsce postojowe jest zupełnie zbędne, a jego cena może stanowić przeszkodę w zakupie wymarzonego mieszkania. Z drugiej strony deweloperzy muszą budować miejsca postojowe i jako przedsiębiorcy na wolnym rynku mają swobodę w kształtowaniu oferty. Warto mieć na względzie, że póki co, szczególnie w dużych miastach, miejsc postojowych z zasady brakuje. W związku z tym, takie „zbędne” miejsce postojowe można sprzedać albo wynająć.