Rękojmia – jakie uprawnienia ma konsument po zakupie nieruchomości od dewelopera?
Zakup własnej nieruchomości od dewelopera to bardzo doniosły moment dla większości kupujących. Wszyscy marzymy o sielskich latach w wymarzonym domu bądź mieszkaniu bez przykrych niespodzianek. Życie jednak pisze własne scenariusze, a na rosnącym wciąż rynku nieruchomości zdarzają się problemy z jakością wykonania. Na to, czy wady w naszej nieruchomości się pojawią nie mamy większego wpływu. Od nas jednak zależy, jak zareagujemy, jeżeli się pojawią. W jaki sposób uzyskać bezpłatną naprawę bądź finansową rekompensatę?
Ważna uwaga. Niniejszy artykuł dotyczy praw nabywców, którzy zawarli umowy deweloperskie pod rządami „starej” ustawy deweloperskiej. Mowa tutaj o zawarciu umowy ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, gdzie deweloper rozpoczął sprzedaż przed 1 lipca 2022 r.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia jest obok zastrzeżeń w protokole odbioru nieruchomości (art. 27 Ustawy deweloperskiej) narzędziem prawnym konsumenta w sporach o wady z deweloperem. Więcej o protokole odbioru Tutaj
Mówiąc dokładniej, rękojmia to dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy.
Rzeczą jest również nieruchomość. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady ukryte rzeczy, tj. takie, o których nie wiedzieliśmy w chwili zawierania umowy. W wypadku zakupu nieruchomości z poprzedzająca przeniesienie własności umową deweloperską ta zasada jest jednak zmodyfikowana. W takim scenariuszu możemy reklamować wady, które powstały i ujawniły się w procesie budowlanym, przed przeniesieniem własności, nawet jeżeli o nich wiedzieliśmy. Ważne jest jednak, żeby przy okazji aktu przeniesienia własności nie zrzekać się roszczeń z tytułu tych wad.
Jeżeli kupujemy gotową nieruchomość, bez umowy deweloperskiej, musimy liczyć się z tym, że wad jawnych, oczywistych, nie będziemy mogli skutecznie zareklamować. W takim wypadku od razu negocjujmy cenę.
Co ważne, deweloper nie ma prawa wyłączyć ani ograniczyć swojej odpowiedzialności wobec konsumenta wynikającej z przepisów dot. rękojmi.
Ile czasu trwa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości?
Zgodnie z art. 568 kodeksu cywilnego deweloper odpowiada za wady nieruchomości, które ujawnią się przed upływem pięciu lat od jej wydania. W praktyce reklamacje można składać nawet w szóstym roku, gdyż mamy na to minimum rok od ujawnienia się wady. Trzeba jednak pamiętać, że to na nas będzie wówczas leżał obowiązek udowodnienia, że wada ujawniła się przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości.
W praktyce, jeżeli widzimy wadę, zróbmy zdjęcie i poinformujmy dewelopera pisemnie lub mailowo. Na reklamację przyjdzie czas, ale będziemy mieli dowód, że wada wystąpiła w czasie trwania jego odpowiedzialności.
Od kiedy biegnie termin pięciu lat?
Na to pytanie różni prawnicy udzielają różnej odpowiedzi. W skrócie: (1)od momentu przeniesienia własności albo (2)od wydania nieruchomości. Jestem zwolennikiem tej drugiej tezy, w szczególności z uwagi na brzmienie art. 568 kc. Jest ona również bezpieczniejsza, ponieważ wydanie nieruchomości w wypadku umów deweloperskich następuje przed przeniesieniem własności. Wydanie stanowi najwcześniejszy czas, od którego można liczyć termin przedawnienia. Mamy więc pewność, że złożenie reklamacji lub pozwu w terminie omówionym wyżej, liczonym od wydania, nie jest obarczone ryzykiem przedawnienia.
Wydaniem jest chwila objęcia w posiadanie. W wypadku zakupu butów w sklepie chwila ta jest oczywista, przy wydaniu nieruchomości bywa to mniej jednoznaczne. Uznaje się, że najczęstszym momentem wydania nieruchomości jest dzień otrzymania kluczy po spisaniu protokołu odbioru nieruchomości. Natomiast zdarza się, że protokół jest czynnością czysto techniczną i nie jest równoznaczny z wydaniem nieruchomości, ponieważ nadal nie mamy kluczy i nie jesteśmy w posiadaniu nieruchomości.
Jakie wady możemy reklamować?
Nie da się wymienić ich wszystkich, będą to niezgodności z umową bądź regułami sztuki budowlanej. Przykładowo: mniejsza powierzchnia użytkowa mieszkania niż wynika to z umowy, niedomykające się drzwi wejściowe, zła izolacja fundamentów powodująca wilgoć w mieszkaniu, krzywo wylana posadzka, źle docieplony fragment budynku, porysowane szyby w oknach i tak dalej.
Czego możemy żądać w związku z zauważoną wadą nieruchomości?
Teoretycznie żądania są cztery: naprawy, wymiany, obniżenia ceny o konkretną kwotę, bądź zwrotu pieniędzy po odstąpieniu od umowy (tylko dla wad istotnych). W praktyce, z powodów oczywistych, bardzo rzadko dochodzi do wymiany nieruchomości w ramach roszczeń z rękojmi. Odstępować od umowy zazwyczaj nie chcą sami nabywcy, w związku z tym dwoma najczęstszymi roszczeniami są: naprawa i obniżenie ceny. Warto jednak wiedzieć, że jeżeli już w pierwszej reklamacji na daną nieruchomość zażądamy obniżenia ceny, deweloper może się na to nie zgodzić. Zgodnie z art. 560 § 1 kodeksu cywilnego deweloper może zablokować zwrot żądanej sumy pieniędzy np. poprzez niezwłocznie przeprowadzoną naprawę. Więcej na temat obniżenia ceny przeczytacie Tutaj.
Warto nadmienić jednym zdaniem, że odstąpienie od umowy w pewnych sytuacjach zdecydowanie ma sens. Dotyczy to zazwyczaj wad bardzo poważnych, kosztownych lub trudnych w naprawie. Fakt wzrostu cen nieruchomości można następnie uwzględnić w ramach roszczeń odszkodowawczych.
Termin odpowiedzi na reklamację i skutki braku odpowiedzi
Na omawiane wyżej żądania naprawy bądź obniżenia ceny nieruchomości o konkretną kwotę deweloper ma 14 dni kalendarzowych na odpowiedź. Brak odpowiedzi w myśl art. 561⁵ kodeksu cywilnego oznacza uwzględnienie żądania reklamującego. Termin 14-dniowy nie dotyczy odstąpienia od umowy i żądania zwrotu pieniędzy.
O czym należy pamiętać składając reklamację z rękojmi do dewelopera?
Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku od wydania nieruchomości, to zgłośmy to deweloperowi niezwłocznie. Czas na reklamację z konkretnymi roszczeniami przyjdzie później, a my skorzystamy z domniemania odpowiedzialności dewelopera za wadę z art. 556² kodeksu cywilnego.
Po drugie, reklamacje zawsze składajmy na trwałym nośniku – to jest mailowo lub pisemnie. Nigdy telefonicznie czy ustnie na spotkaniu.
Po trzecie, w reklamacji powinniśmy być precyzyjni – szczegółowo opisać reklamowaną wadę i określić czego z jej tytułu oczekujemy. Jeżeli naprawy, to warto napisać w jaki sposób powinna przebiegać i jaki stan ma zostać osiągnięty. Jeżeli oczekujemy obniżenia ceny, to o jaką kwotę i dlaczego (tutaj ważna jest treść art. 560 § 3 kodeksu cywilnego). W praktyce przy określeniu roszczeń często wskazana jest konsultacja u fachowca bądź rzeczoznawcy i otrzymanie opinii technicznej z opisem wad oraz kosztorysem naprawy.
Po czwarte, należy być zdeterminowanym. Nie zawsze reklamacje są od razu uwzględniane, nie zawsze jest szybko, ale z mojego doświadczenia – determinacja popłaca. Odrzucenie reklamacji nie powinno nas specjalnie zaskakiwać, to jest tak naprawdę początek sporu. Oczywiście w razie bardziej zaawansowanego sporu z deweloperem, szczególnie przy roszczeniach dużej wartości, warto rozważyć zaangażowanie profesjonalnego pełnomocnika.
W razie pytań, zapraszam do kontaktu: kontakt@adamrusilowicz.pl