Powierzchnia użytkowa pod ściankami działowymi – czy można odzyskać pieniądze od dewelopera? (nowe orzecznictwo)
Jeżeli kupiłeś mieszkanie lub dom od dewelopera w ostatnich kilku latach, mogłeś zapłacić za powierzchnię, której nie masz. Konkretnie powierzchnię pod ściankami działowymi. Niewykluczone jednak, że masz jeszcze czas, aby coś z tym zrobić.
Osoby, które kupowały lub były zainteresowane kupnem mieszkania wiedzą, że ostateczną cenę oblicza się na podstawie stawki za metr kwadratowy. Wiadomo jest również, że najczęściej płaci się za tzw. „powierzchnię użytkową”, a więc za podłogę wewnątrz ścian, na której możemy postawić stopę i którą możemy zaaranżować według własnego uznania. Tyle teoria.
Praktyka na rynku deweloperskim bywała jednak zupełnie inna. Otóż deweloperzy do powierzchni użytkowej bardzo często wliczali również powierzchnię pod ścianami, a konkretnie ścianami dzielącymi poszczególne pokoje. Taką powierzchnię podłogi pod ścianami „użytkować” jest już trudno. Ani stopy, ani kanapy się tam nie postawi. W efekcie, kupując np. 70-metrowe mieszkanie tak naprawdę w świetle ścian po podłodze można było otrzymać ok. 67 metrów kwadratowych. To niebagatelna różnica zważywszy, że 3 metry kwadratowe to często powierzchnia np. całej łazienki czy przedpokoju.
Część z deweloperów wprost informowała na rzutach mieszkań o powierzchni użytkowej w poszczególnych pomieszczeniach oraz w odrębnej pozycji – „pod ściankami działowymi”.
Deweloperzy twierdzą, że na zaliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej pozwalała im obowiązująca do niedawna norma liczenia powierzchni. Cytują fragment, z którego wynika, że do powierzchni użytkowej można zaliczyć powierzchnię „elementów nadających się do demontażu takich jak: ścianki działowe (..)”. Problem w tym, że ściany murowane i otynkowane, w których częstokroć poprowadzone są media – instalacje gazowe, wodne czy elektryczne, trudno określić „ściankami” nadającymi się do demontażu. Są to ściany działowe stanowiące stałe przegrody budowlane, a więc bez cechy „nadających się do demontażu”.
Ściankami nadającymi się do demontażu są z pewnością przepierzenia jak ścianki harmonijkowe, modułowe czy przesuwne, zaprojektowane już z myślą o demontażu. Gdyby uznać, że ściany murowane są ściankami nadającymi się do demontażu, to jakie ścianki działowe się do demontażu nie nadają? No właśnie. Zdanie to podziela wielu architektów, inżynierów i geodetów, którzy sprawę analizowali, w tym ci z Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, którzy wydali normę liczenia powierzchni. W ostatnich miesiącach głośno było już nie tylko o stanowisku ekspertów, ale również prawomocnych wyrokach sądowych, które podzielają argumentację nabywców nieruchomości.
Orzecznictwo korzystne dla nabywców
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z grudnia 2023 r.
Jednym z głównych argumentów podnoszonych przez deweloperów jest to, że nieważne, iż ściana wewnątrz lokalu jest murowana i prowadzone są przez nią przewody elektryczne, skoro nie jest ścianą nośną, to właściciel lokalu może ją dowolnie wyburzyć, czy „postawić w innym miejscu”. Ta „dowolność” burzenia i stawiania nowych ścian wewnątrz lokalu miała bardzo formalny wymiar, deweloperom chodziło bowiem przede wszystkim o to, że takie burzenie i stawianie ścian wewnątrz lokalu nie wymagało ani zgłoszenia ani wnioskowania o pozwolenie na budowę do organów architektoniczno-budowlanych. Tymczasem z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. II OSK 500/21 wynika coś zupełnie przeciwnego, a mianowicie, że zburzenie/dobudowanie ścian działowych wewnątrz lokalu (o ile zmieni się powierzchnia pomieszczeń, czyli prawie zawsze) traktować należy jako przebudowę (roboty budowlane) co wiązać się może z koniecznością uzyskania pozwolenie na budowę!
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z kwietnia 2024 r.
Innym zasadniczym argumentem deweloperów jest to, że przecież nabywca podpisując umowę deweloperską godzi się ze sposobem obliczania powierzchni użytkowej. To znaczy, że składając podpis pod umową, konsument porozumiewa się z deweloperem co do tego, w jaki sposób obliczana jest powierzchnia lokalu i cena i nie może tego później kwestionować.
Problem w tym, że deweloperzy często w umowach deweloperskich z jednej strony twierdzą, że stosują normę liczenia powierzchni (PN-ISO 9836:1997) zgodnie z jej treścią, a jednocześnie liczą powierzchnię niezgodnie z tą normą.
Sąd Okręgowy Warszawa Praga uznał, że takie działanie stanowi wprowadzanie konsumenta w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu i wykorzystuje brak rozeznania konsumentów w tej materii. Jednocześnie w tej konkretnej sprawie przeciwko bardzo dużemu deweloperowi Sąd stwierdził, że deweloper przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia kwoty do zapłaty na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. Ostatecznie, prawomocnie zasądził zwrot części ceny na rzecz konsumentów, odpowiadającej powierzchni pod ściankami działowymi.
Wnioski?
Oczywiście nie ma co się łudzić, że ktoś dobuduje brakujące metry. Jednakże, skoro płacimy np. po 10 tysięcy za metr powierzchni użytkowej, a okazuje się, że brakuje nam trzech metrów, to trudno kwestionować wniosek, że zapłaciliśmy o 30 tysięcy złotych za dużo, a ktoś się naszym kosztem wzbogacił.
Mimo że problem jest powszechny, a szansa odzyskania kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych bardzo realna, konsumenci niewiele z tym robią. Dlaczego?
Przede wszystkim nie są świadomi problemu. Znikoma liczba osób, kupując mieszkanie, analizuje umowy deweloperskie z prawnikami, czy mierzy swoje lokale przed lub bezpośrednio po zakupie. Część konsumentów świadomych problemu, postanawia czekać. Poza tym trzeba uczciwie przyznać, że starsze orzeczenia (w większości nieprawomocne) bywały dla deweloperów korzystne.
Termin przedawnienia w większości spraw będzie wynosił 6 lat i będzie zaczynał swój bieg w czasie od płatności ostatniej transzy ceny za lokal do przeniesienia własności lokalu. To wcale nie dużo czasu i to dobra wiadomość dla deweloperów.
_________________
Powyższy wpis jest jest zaktualizowaną wersją artykułu mojego autorstwa opublikowanego w grudniu 2022 roku w tygodniku Wprost. Oryginalna wersja tutaj: tytule: “Nabici w ściany przez deweloperów”