Opóźnienie dewelopera – jakie prawa przysługują nabywcy?
Opóźnienie dewelopera w budowie jest zjawiskiem powszechnym. Później niż planowano zakończona budowa, to późniejszy odbiór lokalu przez nabywcę, jak również późniejsze przeniesienie własności. Oprócz stresu i frustracji związanej z oczekiwaniem, nieterminowość dewelopera bardzo często powoduje konkretne straty finansowe po stronie jego klientów. Mowa tutaj przykładowo o kosztach najmu, wyższych ratach kredytu czy kosztach remontu.
Niestety, tak jak w wielu sprawach, które dotyczą konsumentów, silniejsza strona często stara się, żeby pomimo opóźnienia (czyli niezawinionego przez dewelopera niedochowania terminu wydania nieruchomości) lub zwłoki (zawinionego niedochowania terminu przez dewelopera) konsument nie otrzymał z tego tytułu żadnej rekompensaty. Poniżej w formie pytań i odpowiedzi zostały omówione konkretne i kluczowe w mojej opinii kwestie dla nabywców lokali, którzy mają lub mieli problem z opóźnieniem lub zwloką w wydaniu nieruchomości.
Czy w umowie deweloperskiej powinna być zastrzeżona kara za nieterminowe wydanie nieruchomości?
Pomimo wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęto sprzedaż mieszkań i sprzedano co najmniej jedno mieszkanie przed 31 lipca 2022 r. stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej[1] (dalej: „stara ustawa”).
Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 13 tejże ustawy, umowa powinna zawierać wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Prawo do odsetek przysługuje deweloperowi od nabywcy nieruchomości za nieterminowe płatności, natomiastnabywca ma prawo oczekiwać zapłaty kary umownej za nie wywiązanie się przez dewelopera z umowy. W praktyce kary umowne na gruncie starej ustawy dotyczyły albo nieterminowego wydania lokalu (czyli późniejszego niż zakładano przeprowadzenia „odbioru” z przekazaniem kluczy) albo nieterminowego przeniesienia własności.
Na gruncie nowej ustawy deweloperskiej[2] nie ma obowiązku wpisywać do umowy deweloperskiej kar umownych za nieterminowość. Ale jeżeli deweloper nie wpisze takiej kary, to zgodnie z art. 39 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej nabywcy przysługuje „rekompensata” w wysokości odpowiadającej odsetkom za opóźnienie liczonym od ceny lokalu.
Co więcej, rekompensata ta należy się niezależnie od tego, czy deweloper ponosi winę za nieterminowość. Niemniej jednak, nie spotkałem się jeszcze z tym, aby deweloper nie zastrzegł jakiejś formy kary umownej. W praktyce bowiem, przy odsetkach za opóźnienie powyżej 10% w skali roku „rekompensata” z ustawy deweloperskiej byłaby dla dewelopera bardzo niekorzystna.
Jak sprawdzić, czy kupiłem nieruchomości na zasadach starej czy nowej ustawy deweloperskiej?
W treści umowy deweloperskiej prawie na pewno pojawi się nazwa ustawy. Sprawdź czy w twojej umowie jest to:
- ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy ustawa z dnia (stara ustawa)
czy
- ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa).
Jeżeli oddanie nieruchomości nastąpiło przykładowo rok po terminie z umowy, a z umowy wynika, że deweloper ma z tego tytułu zapłacić zaledwie cztery tysiące złotych, to jest to zgodne z prawem?
Postanowienia ze zbyt niskimi karami umownymi są przez sądy uznawane za klauzule niedozwolone, które nie wiążą konsumentów. W rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się np. takie postanowienie:
W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5% [klauzula nr 1644 w Rejestrze].
W efekcie, można domagać się wyższych kwot.
Oczywiście, ażeby móc ocenić konkretny przypadek, należy przeanalizować postanowienia danej umowy.
Czy niezależnie od kary umownej mogę domagać się od dewelopera odszkodowania za zwłokę, np. za płacony w trakcie oczekiwania na nowe mieszkanie czynsz za najem?
Tylko wtedy, kiedy z umowy wynika, że nabywca może domagać się odszkodowania przewyższającego karę umowną, ew. na gruncie starej ustawy za dane zdarzenie nie przewidziano kary umownej[3]. Dodatkowo szkoda musi rzeczywiście wystąpić, czyli należy przykładowo udowodnić, że poniesione zostały koszty, które nie zostałyby poniesione, gdyby deweloper oddał mieszkanie w umówionym terminie. Tutaj najczęstszą szkodę stanowi właśnie czynsz za najmowane mieszkanie, wyższa prowizja banku w wypadku kredytu hipotecznego, opłaty za aneksowanie umowy kredytowej itp.
Jak wygląda procedura odzyskiwania środków z tytułu opóźnienia lub zwłoki dewelopera w wydaniu nieruchomości?
Przede wszystkim trzeba przeanalizować umowę deweloperską i umowę przeniesienia własności celem ustalenia terminów, wysokości kar umownych za ich przekroczenie oraz ewentualnie wyłączenia lub nie prawa do odszkodowania ponad karę umowna. Następnie, w zależności od etapu nabywania nieruchomości, można zwrócić się do dewelopera o odpowiedni zapis w umowie przenoszącej własność obniżający cenę o wysokość kar umownych. Jeżeli nabywca jest już po przeniesieniu własności, można wezwaniem do zapłaty domagać się zapłaty przez dewelopera odpowiedniej kwoty wynikającej z kary umownej lub odszkodowania.
Niestety, dobre sporządzenie pisma, w szczególności jeżeli wyliczamy szkodę nie należy do najprostszych, a po drugie wielu deweloperów nie odpowiada na wezwanie od samych konsumentów. Z tego też powodu, zazwyczaj najlepiej skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Oczywiście wiąże się to z uiszczeniem wynagrodzenia. Od prawnika po zapłaceniu za poradę prawną należy oczekiwać wyliczenia kwoty, której można się domagać i przekazania informacji o szacowanych kosztach. W sprawach związanych z nieterminowością deweloperów, sąsiedzi zazwyczaj mają analogiczne roszczenia jak my i jeżeli mamy z nimi kontakt, możemy wspólnie wystąpić przeciwko deweloperowi. To z jednej strony zmniejszy koszty prowadzenia sprawy, a z drugiej strony da większą szansę uzyskania satysfakcjonującej kwoty już przed postępowaniem sądowym (większa dźwignia finansowe w negocjacjach).
Czy deweloper odpowiada za opóźnienie, które zostało spowodowane wojną na Ukrainie albo pandemią Covid-19?
To zależy od treści umowy i tego, jaki rzeczywiście wpływ na konkretną inwestycję miała wojna na Ukrainie i pandemia. Deweloperzy, aby uniknąć odpowiedzialności za zwłokę (zawinione opóźnienie)[4], muszą wykazać, że nie ponoszą za nie winy, tj. nie tylko, że została spowodowana przez czynniki od nich zewnętrzne, niezależne, ale również ale że zachowali należytą staranność,, tj. uwzględnili w terminach znane ryzyka, jak również reagowali szybko i adekwatnie na problemy, których nie mogli przewidzieć. Przykładowo, jeżeli deweloper rozpoczął budowę rok po wybuchu pandemii, trudno, aby mógł twierdzić, że to pandemia winna jest przekroczeniu przez niego terminów, które sam przecież w umowie ustanowił. Z mojego doświadczenia deweloperom rzadko udaje się udowodnić, że nie ponoszą winy za nieterminowość.
Dlaczego nowa ustawa deweloperska zwiększa szansę na uzyskanie kary umownej za opóźnienie dewelopera bez postępowania sądowego?
Nowa ustawa deweloperska daje nabywcom istotny atut negocjacyjny. Otóż zgodnie z jej przepisami 10% ceny z umowy deweloperskiej deweloper może wypłacić sobie dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości. Oznacza to, że nabywca, któremu przysługuje kara umowna za nieterminowość w wydaniu (odbiorze) lokalu, może wezwać dewelopera do zapłaty jeszcze przed zawarciem umowy przeniesienia własności. W interesie dewelopera nie będzie „przeciąganie” przeniesienia własności, ponieważ będzie chciał uzyskać brakujące 10% ceny, a z drugiej strony będzie mierzył się z uzasadnionym oczekiwaniem nabywcy, aby przy tej okazji rozliczyć kary umowne.
O tym, dlaczego deweloper powinien już na etapie polubownym przedstawić dowody na brak swojej winy za opóźnienie, pisałem tutaj: Nowe postępowanie z udziałem konsumentów, większa szansa na sprawiedliwość dla nabywców nieruchomości?
[4] Jest sporne, czy deweloperzy mogą odpowiadać za niezawinione opóźnienie, jeżeli w umowie deweloperskiej kara jest za opóźnienie a nie za zwłokę. Moim zdaniem tak, ale nie jest to miejsce na rozwijanie tego wątku.
[3] Nowa ustawa wprowadza „rekompensatę”, o której była mowa wyżej.
[1] Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445).
[2] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U. z 2021 r. poz. 1177, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695