Odstąpienie od umowy zakupu nieruchomości a zwrot PCC
W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą (art. 395 § 2 KC) ze skutkiem na przeszłość. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy kupnie nieruchomości to 2% wartości rynkowej. Przy droższych nieruchomościach to ekwiwalent niezłego samochodu.
- Czy wobec tego, po zakupie nieruchomości z wadą istotną, a następnie odstąpieniu od umowy z art. 560 KC, można liczyć na zwrot PCC?
- Czy w wypadku nieruchomości z wadą istotną, istnieje inne rozwiązanie, aby odzyskać PCC?
Ad. 1 Otóż nie. Odstąpienie od umowy zakupu nieruchomości nie daje prawa do zwrotu PCC. Art. 11 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera katalog zamknięty okoliczności, w których zwrot PCC jest możliwy. Nie ma tam odstąpienia od umowy w żadnej z postaci.
Może budzić to sprzeciw, skoro umowę sprzedaży, czyli czynność prawną traktujemy, jako „niezawartą” a podatek płacimy od dokonanej czynności prawnej, to dlaczego płacimy podatek od „niezawartej umowy”? Skoro nabywca przeniósł zwrotnie nieruchomość na rzecz zbywcy i wróciliśmy do stanu przed transakcją, to dlaczego do stanu sprzed transakcji, nie wracają nasze zobowiązania podatkowe?
Sądy jednak uznają, że skutki opisane w art. 395 § 2 kodeksu cywilnego regulują skutki odstąpienia na gruncie prawa cywilnego, a nie prawa podatkowego, które zawiera w tym zakresie szczególne regulacje.
Przykładowo: Wyrok WSA w Warszawie z 1.12.2009 r., III SA/Wa 1209/09, LEX nr 583300:
Dla powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych obojętne jest (z wyjątkiem sytuacji wprost określonych w u.p.c.c.) wykonanie dokonanych czynności cywilnoprawnych. Obowiązku podatkowego nie uchyla zatem ani odstąpienie od umowy, ani jej zgodne rozwiązanie.
Co więcej, odstąpienie od umowy nie skutkuje nadpłatą podatku w myśl art. 72 § 1 pkt 1 ordynacji podatkowej (III SA/Wa 2887/08).
Ad. 2 Jest jednak w ustawie o PCC furtka do wykorzystania przy wadzie istotnej nieruchomości
Otóż podstawą do zwrotu PCC jest uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, w tym złożonego pod wpływem błędu (art. 11 ust. 1 pkt 1 PCC).
Przy istotnych wadach ukrytych nieruchomości jest to realna alternatywa dla odstąpienia od umowy z art. 560 KC. Nie jest trudno twierdzić, że gdyby wiedziało się o wadzie istotnej, to by się nieruchomości na danych warunkach nie nabyło (zob. art. 84 § 2 KC). Przyjmijmy dla uproszczenia, że strony transakcji zgadzają się co do tego, że kupujący działał pod wpływem błędu. Sprzedawca jest gotów podpisać się pod oświadczeniem, iż nie kwestionuje ani samego uchylenia się od zawartej umowy przez kupującego, ani podstaw uchylenia się (np. przyznaje, że zataił wadę o wadzie istotnej).
Pojawia się tutaj jednak wątpliwość praktyczna. Czy oświadczenie kupującego o uchyleniu się od zawarcia umowy pod wpływem błędu (nawet przy aprobacie sprzedawcy i odpowiedniej formie):
- ma skutek rozporządzający nieruchomością, czyli czy nieruchomość bez dodatkowej czynności prawnej wraca do majątku sprzedawcy?
- będzie stanowiło samoistną podstawę zmiany wpisu właściciela w księdze wieczystej?
Ad. 2. Jednakże co do zmiany wpisu w księdze wieczystej samym oświadczeniem, bez „przedsądu”, pojawia się duża wątpliwość.
Sąd Okręgowy w Toruniu, w sprawie VIII Ca 517/12 wystosował zapytanie do Sądu Najwyższego o to, czy oświadczenie darczyńcy o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego pod wpływem błędu oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości zawartego w umowie darowizny (art. 88 k.c.) stanowi podstawę do ujawnienia go jako właściciela w księdze wieczystej?”.
Sąd Najwyższy (III CZP 87/12)z jednej strony zwrócił uwagę, że sąd wieczystoksięgowy nie może zweryfikować skuteczności oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, to jednocześnie z uwagi na brak zakwestionowania przez obdarowaną skuteczności uchylenia się przez darczyńcę od skutków prawnych dokonanej darowizny, nie powstaje problem badania skuteczności takiego oświadczenia. Mając na względzie, że oświadczenie o uchyleniu się z art. 88 § 1 KC zostało złożone w formie aktu notarialnego, Sąd Najwyższy wprost uznał, że takie oświadczenie, wraz z akceptacją drugiej strony, może stanowić podstawę do dokonania wpisu w dziale II księgi wieczystej.
Niestety, ale istnieje nowsze Postanowienie SN (IV CSK 338/19), w którym ten uznaje, że oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu trzeba ocenić pod kątem skuteczności tego oświadczenia. Tego oczywiście nie może zrobić sąd wieczystoksięgowy, a wobec tego nie powinien dokonać wpisu w KW. Co ważne, w tym stanie faktycznym druga strona również nie kwestionowała uchylenia się nabywcy od zawartej umowy, mimo tego, Sąd Najwyższy oczekiwał przedsądu:
Należy przy tym zaakcentować, że stanowisko zajęte w niniejszej sprawie, wskazujące, iż wniosek o wpis prawa własności, oparty wyłącznie na oświadczeniu skarżących o uchyleniu się od skutków prawnych umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 27 kwietnia 2016 r., nie jest wystarczającą podstawą do jego uwzględnienia – jest trafne. Bez znaczenia pozostaje kwestia zgody na uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, gdyż nie jest to umowa, ale jednostronne oświadczenie woli, które wywołuje skutki prawne bez względu na stanowisko adresata, jeżeli zostały spełnione określone przesłanki do jego złożenia.
Na co warto jednak zwrócić uwagę, to fakt, że powyższe stanowisko Sądu Najwyższego można by w całości odnosić również do odstąpienia od umowy. Przecież odstąpienie również jest jednostronnym oświadczeniem woli, którego skuteczność zależy od spełnienia warunków ustawowych (m.in. wada istotna), a nie od zgody drugiej strony.
Pomimo tego, w praktyce odstąpienie od umowy i zwrotne przeniesienie własności nie budzi większych kontrowersji, jeżeli chodzi o podstawę wpisu w KW bez przedsądu.
Dlatego też widzę szansę na wpis KW przy oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych pod wpływem błędu. Problem jednak jest taki, że sprzedawca nieruchomości, na którego własność ma być ponownie przeniesiona nie będzie chciał ponosić ryzyka braku wpisu jego prawa w księdze wieczystej tylko dlatego, że nabywca chce odzyskać PCC. Między innymi dlatego zakładam, że takich prób jest i będzie niewiele.
____
Po stwierdzeniu wady rzeczy (w tym nieruchomości) Odstąpienie od umowy jest jedną z możliwości, jakie daje rękojmia za wady. Aby przeczytać o innych prawach związanych z wadami, zapraszam poniżej:
Rękojmia – jakie uprawnienia ma konsument po zakupie nieruchomości od dewelopera?