Kto odpowiada za rozliczanie ciepła we wspólnocie mieszkaniowej?
Problematyka rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych budzi wątpliwości, szczególnie w nowych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie właściciele lokali chcieliby „sami” rozliczać się za zużyte lokalu ciepło bezpośrednio z dostawcą. Czy obecnie, w 2025 roku, indywidualni właściciele lokali mogą zawrzeć umowę z przedsiębiorcą dostarczającym ciepło? Czy może to wspólnota mieszkaniowa zawsze powinna zawierać umowę na dostawę ciepła i prowadzić wewnętrzne rozliczenia?
Kto może zawrzeć umowę z dostawcą ciepła?
1. Zgodnie z art. 45a ust. 1 PrEnerg[1] przedsiębiorstwo energetyczne wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy ciepło.
2. Zgodnie z ustępem 2 tego przepisu opłaty te stanowią koszty zakupu ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami.
3. Zgodnie z ustępem 4 tego przepisu koszty zakupu ciepła są rozliczone w opłatach pobieranych od osób zamieszkujących lub użytkujących lokale, niebędących odbiorcami.
4. Innymi słowy ustawa przewiduje następujący schemat rozliczania się za dostawę ciepła:
· przedsiębiorstwo energetyczne dostarczające ciepło rozlicza się z odbiorcą,
· odbiorca rozlicza się z osobami zamieszkującymi lub użytkującymi lokale.
5. Skoro osoby zamieszkujące lub użytkujące lokale nie są odbiorcą, powstaje pytanie kim jest odbiorca? Jako odbiorcę w budynkach wielolokalowych, art. 45a ust. 6 PrEnerg wymienia właściciela lub zarządcę budynku:
„W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą (…) ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu (…) ciepła”.
6. Jako właściciela lub zarządcę budynku zdaniem autora należy traktować albo właściciela całego budynku zarządzającego budynkiem, albo zarządcę budynku rozumianego jako podmiot odpowiedzialny za budynek (wyraźnie odróżniając budynek od lokalu wewnątrz budynku), tj. zgodnie z obecnym stanem prawnym – wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa (jako całość) w stosunku do dostawcy ciepła zazwyczaj reprezentowana jest przez zarząd ustawowy albo zarządcę sprawującego zarząd powierzony.
7. Powyższe stanowisko, utożsamiające „zarządcę budynku” z PrEnerg ze wspólnotą mieszkaniową szeroko prezentowane jest w literaturze przedmiotu:
- „Wykładnia przepisów art. 45a ust. 6, 9-10 PrEnerg prowadzi do wniosku, że zarządcą w rozumieniu tej regulacji jest wspólnota mieszkaniowa i to na niej, jako osobie ustawowej wyposażonej w zdolność prawną (art. 331 KC) spoczywa obowiązek wprowadzenia regulaminu oraz dokonywania rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Jest to skorelowane z tym, że nabywcą ciepła w budynku wielolokalowym pozostaje wspólnota mieszkaniowa, a właściciel lokalu nie ma roszczenia o zawarcie indywidualnej umowy na zakup ciepła (wyrok SN z 7.5.2004 r., III SK 37/04, Legalis). Dokładnie taka sama sytuacja występuje w przypadku spółdzielni mieszkaniowych”[2].
- „Wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca budynku wielolokalowego, z mocy prawa – Prawa energetycznego oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – jest odbiorcą odpowiednio energii cieplnej i wody dla potrzeb właścicieli lokali, mimo że w świetle art. 13 u.w.l.[3] wydatki związane z utrzymaniem lokali, w tym z zakupem mediów, należą do właścicieli lokali, a nie do wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej”[4].
Zasady rozliczania ciepła określane przez wspólnotę mieszkaniową – podstawy prawne
1. Uznawszy, że zarządcą budynku wielolokalowego jest wspólnota mieszkaniowa, należy zauważyć, że dalsze postanowienia art. 45a PrEnerg przewidują wiodąca rolę właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego (a więc wspólnoty mieszkaniowej a nie poszczególnych właścicieli lokali) w zakresie rozliczenia kosztów ciepła. Przepisy te w większości zostały wprowadzone ustawą z 4.3.2005 r. o zmianie ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy – Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2005 r., Nr 62, poz. 552). Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu tej ustawy2 poszerzenie przepisów art. 45a PrEnerg podyktowane było potrzebą doprecyzowania regulacji dotyczącej sposobu funkcjonowania i użytkowania w budynkach wielolokalowych systemów wewnętrznych rozliczeń kosztów zużycia energii cieplnej na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Nowe regulacje miały odpowiedzieć na potrzebę zwiększenia odpowiedzialności właścicieli i zarządzających za ten stan. Poniżej wypis z części tych przepisów:
1.1. „Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku” (ustęp 9).
1.2. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (ustęp 10).
1.3. „W przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba, o której mowa w ust. 2, udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku” (ustęp 11).
1.4. Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może (ustęp 11a):
1) dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo
2) obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo
b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.
2. Podobnie do właściciela lub zarządcy budynku (a nie właściciela lokalu) odwołuje się obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach z dnia 07.12.2021.
2.1. Wyżej wymienione rozporządzenie w par. 7 ust. 1 stanowi, że to „Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie kosztów zakupu ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie”.
2.2. Zgodnie z par. 7 ust. 2 to „właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania, jeżeli zgodnie z § 8 jest możliwe wyznaczenie dla kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach dla każdego sezonu grzewczego (…):
1) maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym;
2) minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym.
3. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu: „w przypadku budynków wielolokalowych z reguły każdy z właścicieli bądź też użytkowników poszczególnych lokali (mieszkań) ma umowy zawarte z przedsiębiorstwami energetycznymi, dotyczące sprzedaży energii elektrycznej i gazu – a zatem to on jest odbiorcą tych paliw lub energii w myśl przepisów art. 3 pkt 13 pr. en. W przypadku ciepła sprawa przedstawia się inaczej[5]”.
3.1. „Z treści § 31 ust. 1 r.tar.c. (obecnie par. 31 par. 1 Rozporządzenie Ministra Klimatu z dnia 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło, Dz. U. poz. 718 z późn. zm. – przyp. red.), wynika, że przedsiębiorstwo energetyczne ma obowiązek prowadzić rozliczenia z odbiorcami ciepła na podstawie odczytów wskazań układów pomiarowo-rozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do węzłów cieplnych lub w innych miejscach rozgraniczenia eksploatacji urządzeń i instalacji, określonych w umowie sprzedaży ciepła lub umowie o świadczenie usług przesyłania i dystrybucji albo w umowie kompleksowej. Odczyty układu pomiarowo-rozliczeniowego wskazują ilość ciepła (w GJ) pobranego na potrzeby całego budynku, tj. ciepła zużytego do ogrzewania wszystkich jego pomieszczeń – zarówno lokali mieszkalnych, użytkowych, jak i tzw. części wspólnych budynku (klatek schodowych, pomieszczeń piwnicznych, szybów wind itp.), jak też do podgrzewania wody wodociągowej. Należy przy tym wskazać, że żadne przepisy prawa nie nakładają na przedsiębiorstwa energetyczne obowiązku utrzymywania odrębnych układów pomiarowo-rozliczeniowych i prowadzenia odrębnych odczytów ilości ciepła pobranego ani na wymienione cele, ani na poszczególne pomieszczenia budynku”. Dodatkowo w przypadku ciepła pobranego na ogrzewanie pomieszczeń nie jest możliwe ustalenie dokładnej ilości ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku. Ilość tę można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu wspomnianych już fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Z tego też powodu nawet w przypadku zainstalowania w poszczególnych lokalach przez właściciela lub zarządcę budynku układów pomiarowych ciepła (tzw. liczników ciepła) urządzenia te pełnią jedynie funkcję podzielników kosztów ciepła. Powyższe obiektywne uwarunkowania sprawiają, że w przypadku dostarczania ciepła do budynku wielolokalowego w praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, zaś wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane (z reguły ogrzewanie oraz podgrzewanie wody użytkowej). Z tych też m.in. względów przedsiębiorstwo energetyczne zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą (jako odbiorcą ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 pr. en.), a nie np. z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami. W konsekwencji – na mocy przepisów komentowanego artykułu – właściciel budynku lub jego zarządca obowiązany jest rozliczyć koszty ciepła dostarczonego do budynku (budynków)[6]”.
Orzecznictwo i Doktryna
1. Sprawa podmiotów uprawnionych do żądania zawarcia umowy dotyczącej zaopatrzenia w ciepło z przedsiębiorstwem energetycznym była już rozważana przez judykaturę. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.05.2004 r., III SK 37/04, stwierdził, że „właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do zawarcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu”. Orzeczenie to nadal traktowane jest przez sądy jako aktualne i cytowane jest w nowszych rozstrzygnięciach – zob. np. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 26 lutego 2021 r. II Ca 126/21, Wyrok Sądu Okręgowego – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 8 stycznia 2015 r., XVII AmE 123/13.
2. Pogląd ten podzielany jest również w literaturze przez autorytety w dziedzinie prawa lokalowego, jak np. Eugenia Śleszyńska:
„Dokonywanie przez wspólnotę mieszkaniową obowiązkowego zakupu mediów oraz w konsekwencji wykonywanie przez nią usługi pośrednictwa w ich dostawie do lokali właścicieli wystąpi tylko wtedy, gdy właściciele lokali nie będą mieli możliwości bezpośredniego (w sensie prawnym) zawarcia umów indywidualnych z dostawcą, a właśnie to wynika z przepisów z art. 3 pkt 13 pr. energ., ponieważ tylko odbiorca może być stroną umowy o zaopatrzenie w ciepło. Właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do zawarcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu (por. wyrok SN z 7.05.2004 r., III SK 37/04, OSNP 2005/5, poz. 73).
(…)
Wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca budynku wielolokalowego, z mocy prawa – Prawa energetycznego oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – jest odbiorcą odpowiednio energii cieplnej i wody dla potrzeb właścicieli lokali, mimo że w świetle art. 13 u.w.l. wydatki związane z utrzymaniem lokali, w tym z zakupem mediów, należą do właścicieli lokali, a nie do wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej”[7].
Podsumowując
Na podstawie obowiązujących przepisów prawnych oraz orzecznictwa, odpowiedzialność za zawarcie umowy z dostawcą ciepła oraz za rozliczenie tego ciepła we wspólnocie mieszkaniowej spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej jako całości. Indywidualni właściciele lokali nie mają podstaw prawnych, aby domagać się zawarcia indywidualnych umów z dostawcą ciepła.
______
Artykuł pierwotnie ukazał się na łamach fachowego czasopisma „Administrator i Menedżer Nieruchomości” zarówno w druku, jak i w wersji elektronicznej – https://www.administrator24.info/artykul/prawo/281052,kto-odpowiada-za-rozliczanie-ciepla-we-wspolnocie-mieszkaniowej
[7] E. Śleszyńska, Rozdział 4 UWARUNKOWANIA ZAKUPU DOSTAWY MEDIÓW DLA POTRZEB WŁAŚCICIELI LOKALI [w:] Wspólnota mieszkaniowa. Działalność, rozliczenia, podatki, Warszawa 2021.
[6] A. Dobrowolski, R. Trypens, M. Woszczyk [w:] Prawo energetyczne. Tom II. Komentarz do art. 12-72, wyd. II, red. Z. Muras, M. Swora, Warszawa 2016, art. 45(a).
[5] A. Dobrowolski, R. Trypens, M. Woszczyk [w:] Prawo energetyczne. Tom II. Komentarz do art. 12-72, wyd. II, red. Z. Muras, M. Swora, Warszawa 2016, art. 45(a).
[4] „Rola zarządcy nieruchomości we wprowadzeniu regulaminu rozliczeń ciepła we wspólnocie mieszkaniowej – kilka uwag na tle przepisów Prawa energetycznego”, Aleksandra Sikorska-Lewandowska [w:] „Nieruchomości”, 2023, nr 8.
[3] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
[2] E. Śleszyńska, Rozdział 4 UWARUNKOWANIA ZAKUPU DOSTAWY MEDIÓW DLA POTRZEB WŁAŚCICIELI LOKALI [w:] Wspólnota mieszkaniowa. Działalność, rozliczenia, podatki, Warszawa 2021.
[1] Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 266 z późn. zm.)