Koniec rękojmi dla nabywców lokali!
Potrzeby mieszkaniowe w Polsce są dalekie od zaspokojenia. Niestety z jakością budowanych mieszkań bywa różnie. Nowe budynki bardzo często obciążone są wadami. Obok wad drobnych, naturalnych w skomplikowanym procesie budowlanym, pojawiają się również wady poważne, uciążliwe i drogie w naprawie. Szczególnie drogie w naprawie bywają wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych (np. dachów, fundamentów, ścian, garaży podziemnych itd.).
Mając na względzie, że wady nieruchomości są i będą zjawiskiem powszechnym, kluczowe są rozwiązania prawne mające za zadanie chronić nabywców przed ich skutkami. Ta ochrona powinna przejawiać się w możliwości sprawnego uzyskiwania rekompensat od deweloperów.
Dotychczas, w wypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości[2], nabywcy mogli kierować przeciwko deweloperowi przede wszystkim roszczenia o (1)naprawienie szkody lub (2)roszczenia reklamacyjne z tytułu rękojmi za wady. W praktyce procesowej często powoływano się na obie te podstawy prawne.
I. DOTYCHCZASOWE PODSTAWY ROSZCZEŃ PRZECIWKO DEWELOPEROM
Czym jest rękojmia?
Rękojmia za wady stanowi dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady ukryte rzeczy. Nieruchomość również jest rzeczą. Reklamacja nieruchomości na poziomie przepisów nie różni się wobec tego zbyt wiele od chociażby reklamacji butów w sklepie obuwniczym.
Po stwierdzeniu wady, kupujący ma w stosunku do sprzedawcy cztery możliwości (będę odnosił do nieruchomości):
- zażądać usunięcia wady, a potocznie „naprawy”,
- zażądać wymiany rzeczy (przy nieruchomościach prawie niespotykane, więc nie będę się do wymiany odwoływał),
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości i zażądać zwrotu części ceny,
- złożyć oświadczenie o odstąpić od umowy zakupu nieruchomości i zażądać zwrotu pełnej ceny.
Szersze omówienie instytucji rękojmi za wady, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości przeczytacie tutaj – Rękojmia za wady nieruchomości
Dlaczego rękojmia jest szczególnie korzystna dla konsumenta?
Dlatego, że daje mu silną pozycję w stosunku do sprzedawcy, a w naszym wypadku dewelopera.
Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku, to domniemuje się, że za wadę odpowiada deweloper.
Innymi słowy, jeżeli już w toku eksploatacji nieruchomości, ale przed upływem roku, pojawi się jakaś wada, to nie konsument musi udowadniać odpowiedzialność dewelopera. To deweloper, jeżeli chce reklamacje odrzucić, jest prawnie zobligowany dowodzić, że za wadę nie odpowiada (a w praktyce wskazać inne przyczyny jej powstania).
Po drugie, przy żądaniu naprawy, wymiany albo obniżenia ceny o konkretną kwotę, sprzedawca ma 14 dni na odpowiedź, a jeżeli nie odpowie, uznaje się, że reklamacje uwzględnił zgodnie z żądaniem. To bardzo silne narzędzie, zarówno na etapie polubownym, jak i procesowym.
Po trzecie, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Deweloper odpowiada za każdą wadę ukrytą, z którą (lub z której przyczyną) nieruchomość wydał. Nie ma znaczenia, czy o tej wadzie lub przyczynie wady wiedział w chwili zawierania umowy z nabywcą i czy ponosi winę za jej wystąpienie.
Rękojmia a roszczenia odszkodowawcze
Inną podstawą prawną, z której zwyczajowo korzysta się przy wadach nieruchomości jest art. 471 kodeksu cywilnego. Z tego przepisu deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody, jeżeli nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Przeniesienie własności nieruchomości z wadami, zazwyczaj jest nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jednakże roszczenia odszkodowawcze w kilku aspektach są mniej korzystne dla nabywców niż rękojmia, a mianowicie:
- to na nabywcy zawsze spoczywa ciężar dowodu, że za wadę odpowiada deweloper (nienależycie wykonał zobowiązanie),
- deweloper nie odpowiada na zasadzie ryzyka a na zasadzie winy, co oznacza, że pomimo wystąpienia wady, może dowodzić, że nie powstała ona z jego winy a w konsekwencji nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej,
- brak odpowiedzi przez dewelopera na roszczenie odszkodowawcze (zapłatę lub naprawę) w terminie 14 dni, albo nawet brak odpowiedzi w ogóle, nie oznacza, że Deweloper uwzględnił żądania nabywcy,
- roszczenia odszkodowawcze nie przewidują odstąpienia od umowy z uwagi na wady istotne. W ramach roszczeń odszkodowawczych nie ma możliwości do zwrotu nieruchomości i odzyskania pełnej ceny.
II. NOWA SYTUACJA PRAWNA – BRAK RĘKOJMI DLA NABYWCÓW MIESZKAŃ
Niestety, ale ze względu na brzmienie „nowej ustawy deweloperskiej[3]” nabywcy nieruchomości od deweloperów nie będą już mogli korzystać z dobrodziejstw rękojmi za wady.
Dlaczego nabywcy utracą rękojmie?
Jak wspominano wyżej, rękojmia jest działem uregulowanym w kodeksie cywilnym. Jej zadaniem jest ochrona kupujących, którzy zawarli umowę sprzedaży. Umowa deweloperska, a następnie umowa przeniesienia własności, to wbrew wielu podobieństwom, nie są „umowy sprzedaży” z kodeksu cywilnego. W związku z tym do umów deweloperskich nie stosuje się przepisów dot. sprzedaży z kodeksu cywilnego, a przepisy dedykowanej ustawy, tzw. ustawy deweloperskiej. Stara ustawa deweloperska[4]” w art. 27 ust. 6 wprost dawała możliwość skorzystania z rękojmi w wypadku ujawnienia się wad mieszkania:
W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi.
W „nowej ustawie deweloperskiej” brak jest jednak analogicznego przepisu.
Oznacza to, że nowa ustawa deweloperska nie przewiduje możliwości stosowania przepisów dot. rękojmi dla nieruchomości nabytych m.in. na podstawie umów deweloperskich.
Od kiedy nabywcom nie przysługuje rękojmia?
Pomimo tego, że nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku, to umowy deweloperskie zgodnie z nowymi przepisami nie musiały i zazwyczaj nie były zawierane od tej daty.
Dla odpowiedzi na to pytanie istotne jest, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie pierwszej umowy deweloperskiej nastąpiło przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej (1 lipca 2022 r.), to stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej a nabywca ma uprawnienia z rękojmi za wady.
Rozpoczęcie sprzedaży to podanie do publicznej wiadomości gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich (np. przez ogłoszenie w internecie).
Podsumowując, aby nadal stosować przepisy „starej” ustawy deweloperskiej dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywcy mieli uprawnienia z rękojmi, deweloper musiał spełniać dwa warunki:
1) rozpocząć sprzedaż przed 1 lipca 2022 roku
2) zawrzeć przynajmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 roku.
Deweloperzy dużo robili, żeby w tych terminach się wyrobić. Wynikało to z powszechnego przekonania, że stara ustawa deweloperska jest dla deweloperów korzystniejsza od nowej. Przede wszystkim nakłada mniej obowiązków.
Jeżeli nabywca kupił mieszkanie w inwestycji, dla której sprzedaż rozpoczęto po 1 lipca 2022 roku, to nie ma uprawnień z tytułu rękojmi. Naturalnie, z biegiem czasu coraz to większa ilość umów deweloperskich zawierana jest według regulacji nowej ustawy deweloperskiej i liczba nabywców pozbawionych praw z rękojmi rośnie. Jednakże w większości tych wypadków, nowi nabywcy nie odebrali jeszcze lokalu, nie zdążyli zauważyć wad i w związku z tym nie musieli w praktyce zderzyć się z nową rzeczywistością prawną.
III. BRAK RĘKOJMI A MOŻLIWOŚCI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH W SPORACH Z DEWELOPERAMI
W praktyce, jak wspomniano wyżej, najdroższe w naprawie zazwyczaj są wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych. Mowa tutaj np. o konieczności uzupełnienia izolacji fundamentów lub ścian, usunięciu przyczyn zalewania garaży podziemnych, przeróbce instalacji odprowadzenia wody deszczowej, zmiany nachylenia powierzchni gruntu lub dziesiątek różnych wad, które sumują się na bardzo wysokie kwoty. Wielokrotnie naprawa takich wad wyceniana jest na miliony złotych. Wspólnota mieszkaniowa, szczególnie młoda, może nie być gotowa na poniesienie takiego kosztu.
Praktycy obsługujące roszczenia za wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych wiedzą jak dużym wyzwaniem jest przygotowanie wspólnoty do kierowania roszczeń do dewelopera. Zgodnie z utrwaloną już linią orzeczniczą wspólnota mieszkaniowa nie może kierować do dewelopera roszczeń wynikających z wad części wspólnej nieruchomości, ponieważ te przysługują poszczególnym właścicielom lokali jako udziałowcom w części wspólnej. Dopiero dokonanie cesji wierzytelności z właścicieli na wspólnotę, pozwala wspólnocie na zajęcie się sprawą[5]. Zawieranie umów cesji, szczególnie we wspólnotach liczących kilkaset lokali, nie jest procesem łatwym i szybkim. Oczywiście nie jest to wysiłek niemożliwy do wykonania i są sposoby, aby taki proces przyspieszyć, jednak jest to temat na odrębną analizę i artykuł.
Zwróćmy uwagę na to, co do tej pory było przedmiotem takich cesji. To znaczy jakie prawa w stosunku do dewelopera nabywcy mogli na wspólnotę przenieść. Oczywiście zawsze kiedy było to możliwe przenoszono na wspólnotę roszczenia z tytułu rękojmi!
Niestety nie dość, że ustawodawca nie pochyla się nad trudnościami jakie ma wspólnota mieszkaniowa w dochodzeniu sprawiedliwości od deweloperów o czym mowa wyżej, to jeszcze odbiera jej jedno z kluczowych narzędzi, kiedy już dojdzie do tej walki.
30-lecie Ustawy o własności lokali…
W świetle 30-lecia ustawy o własności lokali, jednym z moich skromnych postulatów byłoby pochylenie się nad tym, jak umocnić pozycję wspólnoty mieszkaniowej w stosunku do dewelopera, ze względu na to jakie problemy powoduje obecna sytuacja.
Wielokrotnie bowiem spotkałem się z sytuacją, w której wspólnota borykała się z bardzo poważnymi wadami wpływającymi na codzienne życie a nawet i zdrowie mieszkańców (m.in. olbrzymie zagrzybienie budynku). Musiała te wady naprawiać (co wynikało np. z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego) za bardzo wysokie sumy a jednocześnie miała ogromny problem, żeby zorganizować skuteczne dochodzenie rekompensaty od dewelopera. Nie pomaga też tutaj fakt, że w pierwszych pięciu latach nieruchomością często zarządzają osoby z nadania dewelopera ani to, że po pomoc prawną mieszkańcy lub podmiot zarządzający wspólnotą zwracają się zbyt późno. Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej, wspólnota mieszkaniowa nawet jednak po wysiłku organizacyjnym podjętym w odpowiednim czasie, nie będzie mogła przeciwko deweloperowi skorzystać z rękojmi za wady.
[1] Za: https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5478/5/150/1/budownictwo_mieszkaniowe_w_okresie_styczen-marzec_2024_r..docx&ved=2ahUKEwj-m7a-qeWFAxXrQVUIHZcmDI4QFnoECA4QAw&usg=AOvVaw3rVuLrWJ4ori7pv6hMHJnR
[2] (abstrahując na razie od protokołu odbioru)
[3] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 z późn. zm.).
[4] Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445).
[5] Zob. np. Postanowienie Sądu Najwyższego z 21.06.2013 r., I CZ 53/13, LEX nr 1383231.